核心提示：无论是青岛金茂商业REIT还是物美消费REIT，还是城背最新上市的华润商业REIT，由于REITS市场整体收入不佳，景色富拓代理首日涨幅不如之前上市的华夏华润产品。写作/陈玲。商业上市首日

华夏华润商业REIT在两家商业REITs上市首日小幅上涨后，表现也演绎了类似的青岛情节。

3月14日，城背华夏华润商业REIT首日上市。景色同日，华夏华润REITS市场普遍走弱，商业上市首日33单REITS仅11单收红，表现中金山东高速 1.19%的青岛REIT涨幅最大，1.56%的城背REIT跌幅最大。

近几天市场疲软带来了一些影响，景色但华夏华润商业REIT上市首日仍收红。上市第一天，华夏华润商业REIT开盘价为6.937元，开盘价略高于发行价，盘中小幅下跌，富拓代理最终上市第一天收红，收盘价为6.905元。

同日，华润商业REIT交易量为18376手，交易量为1271.48万元。

最大的筹资规模。

当前REITs市场，首日收红并不容易。总的来说，市场对几家商业REITS上市的反应相对平静。3月12日，金茂商业REIT上市首日收盘2.685元/份，涨幅0.56%，物美消费REIT收盘2.399元/份，涨幅0.67%。

一位经纪研究人员告诉商业客户，无论是金茂商业REIT和物美消费REIT，还是最新上市的华润商业REIT，第一天上市产品的原因是REITS市场整体收入差，二级市场倒置，整体REITS投资回报差。"市场转暖是一个缓慢的过程，投资者的观望情绪很重。”。

商业客户了解到，华夏华润商业REIT的销售价格为6.902元/份，募集资金总额为69.02亿元，销售资金总额为10亿元，初始战略配售资金总额为8亿元。根据认购申请确认比例的结果，线下投资者和公众投资者都实现了过度募集。

根据招股说明书，华夏华润商业REIT预计2024年和2025年可供分配金额分别为34万元、112.40万元、36万元、489.76万元。按实际募集金额计算，2024年和2025年的现金分配率分别为4.94%和5.29%。

就第一批4家商业REITS而言，涉及的基础资产总估值达到143亿元，拟募集金额127亿元，华润商业REIT基础资产估值约82亿元，占第一批4家消费基础设施REITS资产估值的近60%。商业建筑面积30.12万平方米（GRA）每平方米估值2.72万元。

筹资总额69.02亿元，是第一批上市的三单消费基础设施REITS中发行规模最大的，在30多个REITS中发行规模排名第五，在产权项目中排名第一。

底层资产背景色。

投资者购买账户的原因可能是底层资产的优势。华润商业REIT的底层资产是青岛万象城(包括一期、二期、地下停车位)，地理位置核心。位于市南区香港中路商务区，被誉为青岛核心广域商务区，是山东省最大、品牌最多的购物中心之一。

该项目是地上6层和地下4层的城市级商业综合体。其中，一期工程开工时间为2015年，共10层；二期开工时间为2021年，共8层；总建筑面积30.12万平方米，车库面积11.8万平方米，租赁面积13.42万平方米。

青岛万象城主要通过店铺租赁产生租金收入、物业管理费收入和固定促销费收入。此外，还有各种营业收入、停车场收入、冰场收入等营业收入。2020-2022年及2023年1-6月营业收入分别为3.82亿元、5.26亿元、5.08亿元、3.31亿元。

截至2023年10月，项目运行良好，一期、二期土地到期时间为2051年，剩余年限为28年；产权地下停车位到期时间为2061年，剩余年限为38年。

据了解，青岛万象城租户500多户，租户业态主要分为零售、餐饮、生活设施和体验，包括山东第一位Air Jordan L1旗舰店，雅诗兰黛集团旗下高品质品牌JO MALONE山东第一家店，华为山东第一家直营旗舰店等。；各种形式租赁品种丰富，具有规模大、质量高、业态组合丰富等显著特点。

就投资者关心的租金率和租金水平而言，该项目的租金率多年来一直保持在较高水平。2020-2022年和2023年1-9月，青岛万象城的租金率为91.67%、95.75%、98.55%、98.82%。其中，2020年租金率较低，主要是因为重点品牌投资周期较长。2021年以后，由于项目公司良好的投资策略和品牌组合，租金率逐渐上升，保持在较高水平。

月租平效方面，2020-2022年、2023年1-9月，青岛万象市恢复减租影响的月租平效(年平均月租金收入/可租面积)为195.96元/平方米/月，239.39元/平方米/月，248.99元/平方米/月，321.47元/平方米/月，年增长率为19.72%。

从历史固定租金水平来看，青岛万象城主力店2020-2022年1-9月底层资产平均固定租金水平分别为47、58、60、63元/平方米/月，近三年分别增长23.40%、3.45%、5.00%；专卖店平均固定租金水平分别为208、237、267、316元/平方米/月，近三年来，增速分别为13.94%、12.66%、18.35%。总的来说，2016年青岛万象城 -2022年固定租金平均年化增长18.32%。总的来说，2016年青岛万象城 -2022年固定租金平均年增长率为18.32%。截至2023年9月30日，青岛万象市已签约租户固定租金增长率，项目专卖店年固定租金增长率约为8%，主店年固定租金增长率约为5%。

实收收入前十名租户中，大部分租约(面积1.08万平方米)于2027年及以后到期。这些品牌的租赁期相对较长，其租金收入贡献将通过业绩增长得到改善。其他非主要门店有望通过续约或品牌调整提高租金单价。

青岛万象城客流量可观。2015年开业后，2016-2022年客流年复合增长率为7.6%，近三年营业收入复合增长率为15%，也体现了消费基础设施REITS所需优质标的资产的长期增长特点。

一些基金从业人员指出，随着消费基本面的整体复苏，消费基础设施客流、净开业率、租金增长率等指标逐渐恢复。2024年，投资者显然更喜欢今年首批上市的优质消费基础设施REITS。华润商业REIT的成功上市也给投资者带来了更多的信心。

另一个重要的是，华润置地的资产管理规模超过2000亿元，其大量的优质储备资产也为华润商业REIT未来的扩张带来了更大的想象空间。华润置地表示，华润商业REIT发行上市后，净回收资金将用于投资在建或新建消费基础设施，这些基金符合华润置地公募REITs的监管要求。